在未征得其他合法继承人同意的情况下，房屋登记人擅自将其名下房产出售给他人。时隔8年，继承人将买卖双方诉至法庭，法院最终以“私自转让房产侵犯继承人合法权益”为由，判决合同无效！
关键词：
合同效力 继承 无权处分 善意第三人
一、案情基本介绍：
系争房屋属于动迁安置房，1999年7月14日，黄大娘在婚姻存续期间与某公司签署《上海市内销商品房出售合同》，1999年7月26日，黄大娘成为产权登记人，2004年2月16日，其丈夫徐大爷去世，2006年6月3日，被告黄大娘（甲方）与被告徐老二、徐小小（乙方）在未经过经纪机构居间介绍的情况下签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买徐汇区某路某弄某号某室（以下简称“系争房屋”），房屋转让款为36.4万元。徐老二、徐小小未实际向黄大娘支付房屋转让款，于2006年6月22日取得系争房屋的产权。
二、原告诉称：
被告黄大娘系原告徐老大与被告徐老二的母亲，系被告徐小小的奶奶。黄大娘与徐大爷原系夫妻，徐大爷于2004年2月16日去世。系争房屋原登记在被告黄大娘名下，但实际属于黄大娘与其丈夫徐大爷的夫妻共同财产。黄大娘在未通知其他继承人到场的情况下将系争房屋登记到徐老二、徐小小名下，侵犯了原告的继承权，故要求判令：两被告之间关于系争房屋的房地产买卖合同无效。
三、被告辩称：
被告黄大娘书面辩称，其从来没有卖房子的意思，没有卖过房子，也没有收到房款。系争房屋是其和丈夫徐大爷的共同财产，也是其唯一住房，不可能卖房子。前几年被告徐老二曾经说过其要向银行贷款，想用系争房屋办抵押手续，让其在抵押手续上签过字，因为黄大娘不识字，没想到竟然是徐老二欺骗她签署的房屋买卖合同。
被告徐老二、徐小小辩称，不同意原告的诉讼请求。原告陈述的事实不是客观的，三被告之间签订的买卖合同实质是赠予关系，并非买卖关系，与原告无关。系争房屋涉及的遗产部分，在赠予时已经进行处理，原告也是知晓的。
四、法院审结：
本院认为系争房屋为黄大娘、徐大爷夫妻关系存续期间取得的财产，虽登记在黄大娘一人名下，但应认定为夫妻共同财产。无论徐老二是否对系争房屋享有权利，徐老大系系争房屋的实际权利人之一。徐大爷去世后，其对系争房屋的所有权由黄大娘、徐老大、徐老二继承。黄大娘在未征得徐老大同意的情况下擅自将系争房屋全部转让或赠与给徐老二、徐小小，侵犯了徐老大的合法权利。徐老二、徐小小系黄大娘与徐大爷的直系亲属，故其受让系争房屋并非法律意义上的善意第三人，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告黄大娘、徐老二、徐小小于2006年6月3日所签订的关于上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。
五、法务分析：
对于本案，争议的焦点在于合同效力，无权处分以及善意第三人的认定。
（一）合同效力
《合同法》第五十二条第一款第二项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同”属于无效情形。本案中，黄大娘与徐老二，徐小小签订的《上海市房地产买卖合同》侵害了原告徐老大的切身利益，故，应认定为无效。
（二）无权处分
《婚姻法》相关规定：“在夫妻婚姻存续期间购买的房子，夫妻双方没有明确约定的话，房产证上只写其中一个人的名字，应认定为夫妻共同财产。”本案中，系争房屋为动迁安置房，且是黄大娘与徐大爷结婚期间由黄大娘购买，属于夫妻共同财产，后2004年2月16日，徐大爷去世，则系争房屋的50%份额发生继承，根据《继承法》第十条规定：“我国的法定继承分为两个顺序：第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”。反映在本案，有继承权的为黄大娘，徐老大及徐老二。而黄大娘未经徐老大同意便将房屋转让于徐老二，徐小小，系无权处分。
（三）善意第三人
《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
1. 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
2. 以合理的价格转让；
3. 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
本案中，被告徐老二、徐小小是黄大娘与徐大爷的直系亲属，共同居住在系争房屋内，对系争房屋的权利归属及家庭状况当属明知，且并未支付相应购房款，并不满足1，2两个条件，故徐老二，徐小小并非法律意义上善意第三人。
六、法务建议：
经纪人在实操中，首先要注意出卖人的产权是否清晰：涉及到婚姻房产（注意登记人并非实际产权人的情形；涉及到继承（要注意是否全部继承人表明态度）；其次，对于买受人，要认真审慎购房者的资质；最后，对于一笔交易中，涉及多方面法律相关问题，要及时与法务沟通，不可为追求交易量而忽视对买卖双方可能存在的法律风险。
